En résumé : Le 11e arrondissement de Paris (75011) affiche un prix moyen de 11 400 à 11 700 €/m² en 2026, selon les Notaires du Grand Paris et les données DVF. Bastille, Oberkampf et Charonne composent trois micro-marchés distincts. Cinq lignes de métro (1, 3, 5, 8, 9) assurent une desserte exceptionnelle. AppartParis, chasseur immobilier spécialisé, vous donne accès aux biens off-market et vous accompagne jusqu’à la signature.
Un accompagnement sur-mesure pour trouver votre appartement dans le 11e arrondissement — entre l’effervescence d’Oberkampf, la centralité de Bastille et la tranquillité résidentielle de Charonne — en cohérence avec votre budget et votre projet de vie.
Le 11e affiche des prix hétérogènes selon les micro-quartiers. Comprendre ces écarts est essentiel avant toute offre d’achat.
Selon les données des Notaires du Grand Paris et les transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières) enregistrées en 2024-2025, les prix au m² dans le 11e arrondissement se répartissent ainsi :
Le prix médian constaté sur l’ensemble du 11e arrondissement se situe entre 11 400 et 11 700 €/m² pour les appartements anciens. Ces chiffres excluent les biens atypiques (lofts, rez-de-jardin) et les logements nécessitant une rénovation lourde.
Sources : Notaires du Grand Paris · DVF Etalab · données 2024-2025
Oberkampf n’est pas seulement un adresse — c’est un mode de vie. Le quartier concentre une densité unique de cafés, restaurants, galeries et studios créatifs qui en font l’un des arrondissements les plus vivants de Paris intra-muros.
Ce que les acheteurs ne trouvent pas dans une annonce mais que vous devez savoir :
Pour les acheteurs cherchant à confier leur recherche à un chasseur immobilier, Oberkampf est le secteur où l’accès aux biens off-market est le plus différenciant : les meilleures adresses ne sont jamais publiées sur les portails.
Avant de visiter le moindre bien, nous établissons votre capacité d’achat réelle (apport, taux actuel, frais de notaire, budget travaux), définissons vos critères non-négociables et identifions les micro-secteurs du 11e qui correspondent à votre mode de vie. Cette étape évite les mois perdus à visiter des biens hors budget ou hors zone.
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Notre veille couvre les annonces publiques (SeLoger, Leboncoin, agences) et le marché off-market — biens jamais publiés sur les portails, détectés via notre réseau de gestionnaires, notaires et propriétaires du 11e. Dans un marché où les bons T2/T3 partent en moins de 10 jours, cet accès élargi est souvent décisif.
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Chaque offre est construite sur des transactions DVF comparables récentes (même rue, même étage, même état), l’analyse du règlement de copropriété et du carnet d’entretien. Nous défendons vos intérêts face au vendeur ou à l’agence avec des arguments factuels — pas des estimations approximatives.
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Compromis, conditions suspensives, financement, acte authentique : nous coordonnons chaque étape avec le notaire et le vendeur. Vous évitez les pièges classiques (clause de préemption de la mairie de Paris, servitudes, travaux copropriété votés non payés) qui peuvent transformer un bon achat en mauvaise surprise.
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À l’est du 11e arrondissement, Charonne offre une alternative familiale souvent sous-estimée par les acheteurs venus de l’extérieur de Paris.
Le secteur Charonne-Nation-Voltaire se distingue des autres quartiers du 11e par plusieurs atouts spécifiques aux familles avec enfants :
Pour explorer les T3 et T4 disponibles dans le secteur, consultez notre guide complet pour acheter à Paris ou contactez directement un chasseur AppartParis.
Le 11e arrondissement dispose de l’un des maillages de transport les plus denses de Paris intra-muros. Selon les données Île-de-France Mobilités, voici les dessertes réelles par secteur :
Pour les navetteurs vers La Défense : ligne 1 depuis Bastille en 22 minutes. Vers Roissy-CDG : ligne 5 jusqu’à Gare du Nord puis RER B, environ 35 minutes depuis Bastille.
Source : Île-de-France Mobilités · calculs temps de trajet 2026
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Après un ajustement en 2023-2024, le marché du 11e affiche une stabilisation confirmée par les transactions notariales récentes.
Le 11e arrondissement a connu le même cycle de correction que l’ensemble du marché parisien : une baisse de 5 à 8 % entre fin 2022 et mi-2024, principalement tirée par la hausse des taux qui a réduit les budgets des primo-accédants. Depuis fin 2024, trois signaux indiquent une stabilisation :
Pour les acheteurs en capacité d’achat, 2026 représente une fenêtre d’opportunité dans un marché qui a absorbé sa correction sans effondrement des fondamentaux.
Au-delà du prix affiché, voici les postes de dépenses à provisionner pour éviter les mauvaises surprises.
| Poste de dépense | T2 – 45 m² (520 000 €) | T3 – 65 m² (740 000 €) |
|---|---|---|
| Prix net vendeur | 520 000 € | 740 000 € |
| Frais de notaire (~7,5 %) | 39 000 € | 55 500 € |
| Honoraires chasseur (au succès) | Nous consulter | Nous consulter |
| Budget travaux (si rénovation légère) | 15 000–35 000 € | 20 000–50 000 € |
| Total estimé (base) | 560 000–600 000 € | 815 000–860 000 € |
Frais de notaire calculés selon le barème légal en vigueur (source : ANIL). Budget travaux indicatif pour une rénovation de 2e main (peinture, parquet, salle de bains). Pour une rénovation complète, prévoir 800 à 1 500 €/m².
L’apport minimum recommandé pour couvrir les frais de notaire et conserver une réserve de travaux est généralement de 12 à 15 % du prix net vendeur, soit environ 65 000 à 78 000 € pour un T2 à 520 000 €. Votre conseiller AppartParis peut analyser votre situation précise lors d’un premier échange gratuit.
Certains appartements à Bastille, Oberkampf ou Charonne ne sont jamais publiés sur les portails. Inscrivez-vous pour être alerté en priorité — sans engagement.
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Le prix moyen se situe entre 11 400 et 11 700 €/m² selon les données des Notaires du Grand Paris et les transactions DVF 2024-2025. Bastille atteint 12 500–13 200 €/m², Oberkampf 11 800–12 600 €/m², et Charonne 10 200–11 200 €/m².
Cinq lignes de métro desservent le 11e : ligne 1 (Bastille), ligne 3 (Père-Lachaise, Philippe-Auguste, Rue Saint-Maur, Parmentier), ligne 5 (Bastille, Bréguet-Sabin, Richard-Lenoir), ligne 8 (Bastille), ligne 9 (Saint-Ambroise, Voltaire, Charonne, Rue des Boulets). Source : Île-de-France Mobilités.
En moyenne 3 à 6 mois : 4 à 8 semaines de recherche pour trouver le bon bien, puis 2 à 3 mois entre l’offre acceptée et la signature chez le notaire. Les bons appartements partent souvent en 7 à 15 jours dans ce marché tendu.
Les banques exigent généralement 10 à 20 % du prix du bien. Pour un T2 de 45 m² à 520 000 €, cela représente un apport de 52 000 à 104 000 €. Il est recommandé de couvrir les frais de notaire (7 à 8 %) avec l’apport pour préserver votre réserve de travaux.
Oui, notamment les secteurs Charonne-Roquette et République. Le 11e dispose de nombreuses écoles primaires, crèches municipales et espaces verts (square Maurice Gardette, square de la Roquette). Les T3-T4 familiaux sont plus rares et très demandés, ce qui renforce l’intérêt d’un chasseur immobilier.
Le marché du 11e est très concurrentiel : les bons biens reçoivent souvent 5 à 15 offres. Un chasseur AppartParis vous donne accès aux off-market, analyse la copropriété, construit votre offre avec des données DVF réelles et coordonne l’ensemble jusqu’à la signature. C’est un avantage décisif sur ce marché.
Le rendement locatif brut se situe entre 2,8 % et 4,2 % selon le bien. Un studio de 25 m² acheté 290 000 € et loué 900 €/mois génère environ 3,7 % brut. La demande locative est structurellement forte dans le 11e, portée par les jeunes actifs du secteur numérique et créatif.
Frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien (source ANIL). Budget travaux : 800 à 1 500 €/m² pour une rénovation complète. Charges de copropriété : vérifier le carnet d’entretien et les travaux votés non appelés. Total à provisionner : 10 à 15 % au-dessus du prix affiché.
Oui. Les petites copropriétés des rues perpendiculaires au boulevard Voltaire et autour de la rue de la Roquette circulent souvent par le bouche-à-oreille. Un chasseur actif dans le quartier peut identifier ces opportunités avant publication — un avantage décisif dans ce marché.
Après un ajustement de 5 à 8 % en 2023-2024, le marché du 11e se stabilise. Les transactions DVF 2024-2025 confirment un plancher autour de 11 400–11 700 €/m². La demande reste active, notamment sur les T2/T3 bien présentés qui se vendent encore en 15 à 30 jours.
Environ 147 000 habitants selon le recensement INSEE 2020, ce qui en fait l’un des arrondissements les plus denses de Paris. La population est jeune et active, avec plus de 70 % de locataires parmi les résidences principales — un socle structurel favorable à l’investissement locatif.
La rue Oberkampf et ses abords immédiats concentrent une vie nocturne intense le week-end. Les appartements situés dans les rues latérales (rue Jean-Pierre Timbaud côté impair, rue Moret, rues perpendiculaires) sont nettement plus calmes. C’est un point à vérifier en visite de nuit ou le samedi soir avant toute offre d’achat.
Répondez à quelques questions et recevez un accompagnement personnalisé de nos experts.
Oberkampf est l'un des quartiers les plus vivants de Paris. Sa mixité sociale et culturelle, ses commerces de bouche de qualité et son ambiance village en font une adresse très recherchée par les primo-accédants et investisseurs locatifs.
La Place de la Bastille, au carrefour du 4e, 11e et 12e, génère une activité économique intense (Port de l'Arsenal, Opéra, restaurants). Les biens en proximité bénéficient d'une liquidité exceptionnelle sur le marché de la revente.
Le quartier Charonne-Nation, plus résidentiel et moins cher, représente une opportunité pour acquéreurs cherchant la tranquillité à prix raisonnable. La montée en gamme progressive du secteur promet une belle valorisation à moyen terme.
Métro et RER : Lignes 1, 5, 8 (Bastille), ligne 3 (Père-Lachaise, Philippe-Auguste), ligne 5 (Bréguet-Sabin, Richard-Lenoir), ligne 9 (Charonne, Rue des Boulets).
La Place de la Bastille constitue un pôle multimodal majeur avec les lignes 1, 5 et 8. La ligne 1 permet de rejoindre Châtelet en 5 minutes et La Défense en 20 minutes. Les connexions vers Vincennes (ligne 1) et Roissy (ligne 5+RER) sont directes.
Prix moyen constaté : 11 600 €/m² (tendance 2025 : +1,9 %).
À 11 600 €/m², le 11e se situe dans la fourchette intermédiaire des prix parisiens. Oberkampf et les abords de la Bastille atteignent 13 000 €/m², tandis que Charonne permet encore des acquisitions entre 10 000 et 11 000 €/m². La tendance +1,9 % reflète une demande soutenue.
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