Un accompagnement sur-mesure pour trouver le bon appartement entre Montmartre, Jules Joffrin et le secteur de La Chapelle, en cohérence avec votre budget et votre mode de vie.
Le 18e arrondissement (Montmartre, Jules Joffrin, La Chapelle, Clignancourt) mêle esprit village, rues commerçantes et secteurs plus populaires en pleine évolution, avec des prix encore contrastés selon les quartiers.
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Nous mettons en perspective les écarts de prix entre arrondissements, les tendances récentes et les opportunités à ne pas manquer à Paris et en première couronne.
Le 18e arrondissement mêle l’esprit village de Montmartre et du Sacré-Cœur, les rues commerçantes de Jules Joffrin et la Chapelle, et des secteurs plus populaires comme Clignancourt en pleine évolution. Les prix sont très contrastés selon le quartier, offrant des opportunités à tous les stades du marché.
Ce que vous trouverez dans le 18e :
Répondez à quelques questions et recevez un accompagnement personnalisé de nos experts.
En résumé — Paris 18e arrondissement
Le 18e arrondissement (75018) affiche un prix moyen de 10 200 €/m² en 2026 selon les Notaires du Grand Paris, avec des écarts majeurs : Montmartre-Abbesses grimpe à 13 000–18 000 €/m², tandis que La Chapelle et la Goutte-d'Or restent accessibles entre 8 000 et 10 500 €/m². Un marché très contrasté, idéal avec un chasseur immobilier expert du secteur.
Mis à jour le 4 juin 2026 — paris.notaires.fr · DVF Étalab
Les prix varient du simple au double selon le quartier. Voici les valeurs constatées par les Notaires du Grand Paris et les données DVF sur les 12 derniers mois.
| Quartier / Secteur | Prix moyen /m² | Fourchette | Profil type |
|---|---|---|---|
| Montmartre / Abbesses | 15 000 € | 13 000 – 18 000 € | Appartements de caractère, villas, ateliers |
| Jules Joffrin / Lamarck | 11 500 € | 10 500 – 12 500 € | Familles, haussmannien rénové |
| Château Rouge / Goutte-d'Or | 9 200 € | 8 000 – 10 500 € | Investisseurs, primo-accédants, biens à rénover |
| La Chapelle / Marx Dormoy | 8 800 € | 7 800 – 9 800 € | Potentiel de valorisation, secteur en mutation |
| Clignancourt / Simplon | 9 000 € | 8 200 – 10 000 € | Mixte : résidents et investisseurs locatifs |
Sources : Chambre des Notaires du Grand Paris — DVF Étalab — données 12 mois glissants à juin 2026.
La Butte Montmartre abrite une dizaine de maisons individuelles avec jardins, des villas hortensias et d'anciens ateliers d'artistes impossibles à trouver ailleurs à Paris. Ces biens atteignent 18 000 à 25 000 €/m² pour les exemplaires d'exception — un marché que seuls les chasseurs immobiliers actifs dans le réseau off-market peuvent accéder.
Pour les appartements classiques, l'angle Lepic-Abbesses reste l'un des rares endroits de Paris où l'on trouve encore des appartements avec cachet, vue dégagée et cachet village à moins de 15 minutes de Châtelet. Comptez 12 000 à 16 000 €/m² pour un bien bien orienté, exposé sud.
Comprendre la géographie des prix pour cibler le bon quartier selon votre budget
Oui : l'arrondissement concentre 4 lignes de métro, des bus fréquents et une liaison Transilien directe vers le nord.
Station Abbesses : la plus profonde de Paris (36 m) avec ascenseur panoramique. Relie directement Pigalle, Montparnasse et Mairie d'Issy.
Accès Gare du Nord en 5 min, Châtelet en 12 min, Montparnasse en 18 min. Axe nord-sud structurant du 18e.
Connexion rapide vers Nation (20 min) et les grandes gares. Idéale depuis le sud du 18e.
Liaison vers Saint-Lazare (8 min) et Châtillon-Montrouge. Dessert le sud-ouest du 18e et les Batignolles voisins.
Accès direct Val-d'Oise et nord Île-de-France depuis la Gare du Nord, à 5 min du cœur du 18e par la ligne 4.
Le Montmartrobus relie les ruelles de la Butte à Pigalle toutes les 12 min. Lignes 40, 54, 80, 85 couvrent l'ensemble du 18e.
Source : Île-de-France Mobilités — horaires et tracés vérifiés juin 2026.
Deux quartiers en profonde transformation, souvent négligés par les acheteurs non avertis, mais identifiés par nos chasseurs comme des zones à fort potentiel de valorisation.
La Goutte-d'Or bénéficie depuis 2020 d'un vaste programme de rénovation urbaine porté par la Ville de Paris et l'ANRU. Les rues Myrha, Léon et Doudeauville voient leur visage changer : nouveaux commerces, réhabilitation des immeubles anciens, espaces publics réaménagés.
À 8 000–10 500 €/m², un acquéreur avisé peut entrer sur un marché qui a progressé de +18 % en 5 ans (DVF), avec un potentiel de valorisation supplémentaire lié aux projets de la ZAC Chapelle-Charbon toute proche.
La proximité de Barbès-Rochechouart (M2 + M4 en intersection) et de la future ZAC Chapelle-Charbon renforce l'attractivité de ce secteur pour les investisseurs à horizon 7–10 ans.
| Critère | Achat en autonomie | Avec AppartParis |
|---|---|---|
| Accès au marché | Portails publics uniquement | Portails + off-market + réseau |
| Délai de recherche moyen | 3 à 6 mois | 4 à 8 semaines |
| Négociation du prix | Seul face au vendeur | Expert dédié, données marché |
| Vérification DPE, copropriété | À votre charge | Inclus dans la mission |
| Honoraires | 0 (mais temps, risques) | Au succès uniquement |
Le 18e offre des rendements supérieurs à la moyenne parisienne dans ses secteurs les plus abordables, grâce à une forte demande locative étudiante et touristique autour de Montmartre.
Encadrement des loyers : Paris 18e est soumis à l'encadrement des loyers (loi ELAN). Le loyer de référence par zone est fixé chaque année par la préfecture d'Île-de-France. Votre chasseur immobilier peut vous orienter vers des biens compatibles avec votre stratégie locative.
Rendements indicatifs calculés sur la base des valeurs DVF et des loyers médians de référence DRIHL 2025. ANIL.org — informations sur l'encadrement des loyers à Paris.
Ce que les familles et actifs recherchent avant d'acheter — au-delà du prix au m².
Nos chasseurs détectent chaque semaine des biens non publiés sur les portails — appartements avec vue, ateliers d'artistes, maisons de la Butte. Transmettez vos critères, nous activons notre réseau pour vous.
Réponses directes aux vraies questions que se posent les acheteurs sur le 18e arrondissement.
Le prix moyen constaté est de 10 200 €/m² selon les Notaires du Grand Paris (données DVF juin 2026). Ce chiffre cache des écarts importants : Montmartre-Abbesses culmine à 13 000–18 000 €/m² pour les biens de caractère, tandis que La Chapelle et la Goutte-d'Or restent entre 7 800 et 10 500 €/m².
Montmartre et Abbesses restent les secteurs les plus prisés pour leur cachet unique (ruelles pavées, maisons de village, vue sur Paris). Jules Joffrin attire les familles pour son offre scolaire et commerciale. La Goutte-d'Or séduit les investisseurs et primo-accédants cherchant du potentiel de valorisation.
En autonomie, comptez 3 à 6 mois de recherche active puis 2 à 3 mois entre l'offre acceptée et la signature notariale. Avec un chasseur immobilier comme AppartParis, la phase de recherche se réduit généralement à 4 à 8 semaines grâce à l'accès au marché off-market et à la sélection ciblée des biens.
Les banques exigent généralement 10 à 20 % d'apport sur le prix d'achat, soit environ 77 000 à 154 000 € pour un T2 de 50 m² à 10 200 €/m² (510 000 €). L'apport doit aussi couvrir les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien, soit environ 38 000 €). Total à prévoir : entre 115 000 et 190 000 € de fonds propres.
Oui. Le 18e est desservi par 4 lignes de métro (2, 4, 12, 13), le Montmartrobus et plusieurs lignes de bus fréquentes. La Gare du Nord est accessible en 5 minutes par la ligne 4 (Simplon ou Marcadet-Poissonniers). Le Transilien H dessert le Val-d'Oise depuis la Gare du Nord. Source : Île-de-France Mobilités.
Le marché du 18e est très segmenté : les meilleurs biens à Montmartre partent en 24 à 72h sans jamais être publiés en ligne. Un chasseur comme AppartParis active son réseau off-market, vérifie chaque bien (DPE, charge de copropriété, travaux à prévoir), négocie le prix et vous accompagne jusqu'à la signature — avec des honoraires uniquement au succès.
Pour un achat dans l'ancien à Paris 18e : 7 à 8 % de frais de notaire, honoraires du chasseur immobilier (au succès, variables selon les prestations), et un budget travaux entre 800 et 1 500 €/m² pour une rénovation complète. Au total, prévoyez 12 à 15 % au-dessus du prix affiché. Voir nos honoraires.
Le rendement locatif brut varie de 2,5 % (Montmartre, biens de caractère) à 4,5 % (La Chapelle, biens à rénover). Les studios et T2 proches des stations de métro ligne 4 offrent généralement le meilleur équilibre rendement/risque. Attention à l'encadrement des loyers applicable sur tout le 18e.
La Goutte-d'Or présente un profil d'investissement intéressant à moyen terme : prix d'entrée plus accessibles (8 000–10 500 €/m²), programme de rénovation urbaine ANRU actif, hausse constatée de +18 % en 5 ans (DVF), et proximité de la ZAC Chapelle-Charbon. Le risque principal est la durée de la transformation : à privilégier pour un horizon d'investissement de 7 à 10 ans.
Oui, en particulier les secteurs Jules Joffrin et Lamarck-Caulaincourt, qui concentrent plusieurs écoles primaires appréciées, le collège Hector Berlioz et un tissu commercial dense (marché Ordener, commerces de bouche rue du Poteau). Montmartre est plus adapté aux couples ou investisseurs en raison de ses ruelles en pente difficiles d'accès avec une poussette.
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