Un chasseur immobilier dédié au 20e arrondissement (75020) pour trouver et négocier votre appartement entre Belleville, Ménilmontant, Gambetta et Père-Lachaise — y compris des biens off-market jamais publiés. Honoraires au succès uniquement.
Le 20e arrondissement (Ménilmontant, Gambetta, Père-Lachaise, Porte de Bagnolet) est un secteur vivant et en mutation, prisé des primo-accédants et des investisseurs à la recherche de biens encore abordables.
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Le 20e arrondissement — Ménilmontant, Gambetta, Belleville, Père-Lachaise — est un secteur vivant et en pleine mutation, prisé des primo-accédants et des investisseurs. Les prix y restent souvent plus abordables qu’en centre de Paris, tout en bénéficiant d’une bonne desserte en transports et d’une vie de quartier animée.
Ce que vous trouverez dans le 20e :
Répondez à quelques questions et recevez un accompagnement personnalisé de nos experts.
Un chasseur immobilier dans le Paris 20e (75020) vous fait acheter à Belleville, Ménilmontant, Gambetta ou Père-Lachaise au meilleur prix, y compris des biens off-market jamais publiés. Prix moyen 2026 : environ 9 600 €/m² (Notaires du Grand Paris), de 8 500 à 16 000 €/m² selon le quartier. Honoraires au succès uniquement.
Le 20e arrondissement (75020) est l'un des marchés les plus convoités de l'est parisien. À Belleville, Ménilmontant ou Père-Lachaise, les biens en bon état partent souvent en moins de dix jours, et une part notable des transactions se conclut en off-market, avant toute publication. Dans ce contexte, un chasseur immobilier à Paris 20e, mandaté exclusivement par l'acheteur, change la donne : il active son réseau (notaires, syndics, confrères), filtre les annonces pour vous, organise les visites et analyse chaque bien (DPE, copropriété, travaux) avant de formuler une offre.
Contrairement à une agence qui défend le vendeur via un mandat de vente, AppartParis met en relation avec des chasseurs partenaires titulaires de la carte professionnelle T, couverts par une garantie financière et une assurance RCP, qui travaillent 100 % côté acheteur. Vous ne réglez des honoraires qu'au succès, une fois l'acte signé chez le notaire — jamais avant. Cette logique « sans agence côté vendeur » vous donne accès à des biens que vous ne verriez jamais seul, tout en gardant un conseil aligné sur vos seuls intérêts.
Le prix moyen constaté dans le 20e arrondissement est de 9 600 €/m² en 2026, selon les données des Notaires du Grand Paris. C'est l'un des prix les plus bas de Paris intra-muros, ce qui explique l'attrait croissant pour cet arrondissement.
| Quartier (75020) | Prix médian 2026 | Tendance | Profil acheteur |
|---|---|---|---|
| Campagne à Paris / Saint-Blaise | 12 000 – 16 000 €/m² | ↑ Fort | Familles, maisons de ville, jardin |
| Père-Lachaise / Gambetta | 10 500 – 12 000 €/m² | ↑ Régulier | Cadres, investisseurs locatifs |
| Ménilmontant | 9 800 – 11 200 €/m² | ↑ Dynamique | Jeunes actifs, primo-accédants |
| Belleville | 9 500 – 11 000 €/m² | ↑ Soutenu | Artistes, investisseurs, mixité |
| Réunion / Maraîchers | 8 500 – 9 200 €/m² | → Stable+ | Primo-accédants, biens à rénover |
Sources : Chambre des Notaires du Grand Paris · DVF – Demandes de Valeurs Foncières · Données 2025-2026.
À titre de comparaison, le 11e arrondissement voisin affiche environ 11 000 €/m² et le 12e environ 10 200 €/m². Le 20e offre donc un différentiel de 5 à 15% favorable pour un budget équivalent — une opportunité rare dans Paris intra-muros. Pour accéder aux guides complets de chaque arrondissement, consultez notre page dédiée à l'achat à Paris.
Le 20e arrondissement est unique à Paris par ses micro-villages qui ont conservé leur identité malgré l'urbanisation. C'est un argument de valorisation immobilière que peu d'autres arrondissements peuvent revendiquer.
La Campagne à Paris désigne un lotissement de 92 maisons individuelles à jardins, construit entre 1907 et 1930 dans le quartier Saint-Blaise. Avec leurs ruelles pavées (Villa de l'Ermitage, Villa Georgina, cité de l'Ermitage), leurs façades Art nouveau et leurs jardins de 40 à 200 m², ces maisons n'ont pas d'équivalent dans Paris intra-muros.
Prix : de 12 000 à 16 000 €/m² selon la surface et le jardin. Ces biens sont rarement visibles sur les portails publics — c'est précisément l'accès que nous vous apportons via notre réseau.
Ménilmontant a conservé son caractère de village perché sur une butte. Ses ruelles en escaliers (rue Vitruve, rue de la Mare), ses petites copropriétés de 4 à 8 appartements et ses maisons de ville en font un secteur de prédilection pour les acheteurs qui fuient l'uniformité haussmannienne (9 800 à 11 200 €/m²).
La valorisation depuis 2015 est portée par l'arrivée de jeunes actifs, de créatifs et de familles attirées par les prix encore raisonnables et la vie de quartier authentique.
À cheval sur quatre arrondissements, le versant 20e de Belleville (9 500 à 11 000 €/m²) séduit par sa centralité, sa scène artistique, ses ateliers d'artistes et son parc de Belleville offrant l'une des plus belles vues sur Paris. Desservi par les lignes 2 et 11, c'est un secteur prisé des investisseurs comme des primo-accédants en quête de mixité et d'animation.
Les abords du Père-Lachaise et le quartier Gambetta (10 500 à 12 000 €/m²) forment le 20e résidentiel et familial : immeubles de caractère, commerces de la rue des Pyrénées, écoles, calme et verdure. Desservis par les lignes 2 et 3, ils attirent cadres et familles qui cherchent un grand appartement à Paris sans payer les prix du centre.
Autour de l'église Saint-Jean-Baptiste-de-Belleville, Jourdain et Saint-Fargeau offrent l'ambiance de village la plus apaisée du 20e : marché de la rue du Jourdain, petites copropriétés, square du Sorbier. La ligne 11, prolongée en 2024, et la ligne 3bis irriguent ce secteur recherché par les familles.
Côté est, Saint-Blaise, Réunion et Maraîchers (8 500 à 9 200 €/m²) restent les secteurs les plus accessibles de l'arrondissement, parfaits pour un premier achat ou un bien à rénover à fort potentiel. C'est aussi ici que se cache la Campagne à Paris, micro-marché de maisons rarissime décrit ci-dessus.
Une part importante des plus beaux biens du 20e arrondissement ne sont jamais publiés sur SeLoger ou Le Bon Coin. Ces biens off-market circulent dans des canaux fermés : notaires, syndics, administrateurs de biens, et entre chasseurs immobiliers. C'est particulièrement vrai pour les petites copropriétés de Ménilmontant, les ateliers d'artistes de Belleville et surtout les maisons de la Campagne à Paris, qui se transmettent souvent de gré à gré, sans annonce.
Concrètement, accéder à l'off-market dans le 20e passe par trois leviers : un mandat de recherche précis confié à un chasseur, une présence terrain continue (veille des immeubles, contacts gardiens et commerçants), et un réseau professionnel actif. C'est exactement ce qu'apporte un chasseur partenaire d'AppartParis : dès le briefing, il diffuse votre recherche dans ces réseaux et vous présente les biens en avant-première, avant la mise en concurrence publique. Sur un marché où les bons biens partent en quelques jours, ce différentiel d'accès est souvent décisif.
Le 20e arrondissement est traversé par 4 lignes de métro (2, 3, 3bis, 11) et 14 stations, complétées par le tramway T3b au sud-est. Atout majeur : la ligne 11 a été prolongée jusqu'à Rosny-Bois-Perrier en 2024, ce qui renforce la desserte de Belleville, Jourdain, Place des Fêtes et Télégraphe et ouvre une correspondance directe avec le RER E. Sources : Île-de-France Mobilités et Société des Grands Projets.
| Ligne | Stations dans le 20e | Destinations clés | Temps vers centre |
|---|---|---|---|
| M° 2 | Ménilmontant, Couronnes, Père-Lachaise, Alexandre Dumas, Avron, Nation | Nation, Bastille, Opéra, Charles-de-Gaulle-Étoile | 5 min vers Bastille |
| M° 3 | Père-Lachaise, Gambetta, Porte de Bagnolet | République, Arts-et-Métiers, Opéra | 8 min vers République |
| M° 3bis | Porte des Lilas, Saint-Fargeau, Pelleport, Gambetta | Connexion ligne 3 à Gambetta | Intra-20e + 19e |
| M° 11 | Belleville, Jourdain, Place des Fêtes | Châtelet, Hôtel de Ville, République | 10 min vers Châtelet |
En complément, de nombreuses lignes de bus (26, 96, 102, N13, N16) maillent l'arrondissement. Le Vélib' est disponible dans toutes les rues principales. Nation, accessible depuis le 20e en quelques minutes, permet de prendre le RER A pour Vincennes, Marne-la-Vallée ou La Défense.
Le marché du 20e est tendu : les appartements en bon état dans les quartiers prisés (Père-Lachaise, Ménilmontant) partent souvent en moins de 10 jours. Sans réseau ni disponibilité, trouver le bon bien devient un vrai défi.
Découvrez notre méthode de chasse immobilière et nos honoraires au succès, ou contactez-nous directement pour un bilan de votre projet dans le 20e arrondissement.
Estimez la surface que vous pouvez viser dans le 20e arrondissement selon votre budget total (frais de notaire ~7,5 % inclus) et le quartier choisi. Les prix au m² sont les médianes de quartier 2026.
Le 20e est l'un des arrondissements les plus diversifiés de Paris. Avec environ 198 000 habitants (source : INSEE), il mêle familles, étudiants, artistes et investisseurs. Cette densité de population et cette mixité soutiennent la demande locative et immobilière de façon structurelle.
| Profil d'acheteur | Quartier privilégié | Budget indicatif | Objectif |
|---|---|---|---|
| Primo-accédant 30-40 ans | Réunion, Maraîchers, Saint-Blaise | 350 000 – 500 000 € | Résidence principale, T2/T3 |
| Famille avec enfants | Gambetta, Père-Lachaise, Campagne à Paris | 600 000 – 950 000 € | T4/T5 ou maison avec jardin |
| Investisseur locatif | Belleville, Ménilmontant, Père-Lachaise | 200 000 – 400 000 € | Studio ou T2, rendement 3-4% |
| Expatrié / achat Paris pied-à-terre | Père-Lachaise, Ménilmontant | 450 000 – 700 000 € | Appartement avec caractère, vue |
Le 20e accueille plusieurs écoles et lycées réputés (lycée Hélène-Boucher, lycée Jean-de-la-Fontaine à proximité) et des équipements culturels majeurs (Philharmonie de Paris à 15 min par le métro, Cinéma le Gambetta, Maison de l'Air). Ces atouts structurent une demande familiale solide et pérenne. Pour un accompagnement sur votre projet, consultez l'ensemble de nos services.
Le principe est simple : les honoraires d'un chasseur immobilier dans le 20e arrondissement sont dus uniquement au succès, après la signature de l'acte authentique chez le notaire. Tant que vous n'avez pas acheté, vous ne payez rien — pas de frais de dossier, pas d'abonnement, pas d'avance. Le chasseur partenaire d'AppartParis ne se rémunère qu'une fois votre projet abouti, ce qui aligne parfaitement ses intérêts sur les vôtres.
Surtout, ces honoraires sont en grande partie compensés par la négociation. Sur les biens qui présentent une marge (à rénover, DPE défavorable, vendeur pressé), nos chasseurs obtiennent en moyenne une remise de l'ordre de −8 % sur le prix affiché. Exemple concret dans le 20e : sur un appartement affiché 500 000 €, une négociation à −8 % représente 40 000 € d'économie — souvent davantage que le montant des honoraires. À cela s'ajoute la sécurisation (analyse DPE, copropriété, comparables DVF) qui évite les mauvaises surprises post-achat.
Le détail de la tarification figure sur notre page nos honoraires au succès. Devis gratuit et sans engagement : contactez un chasseur du 20e ou appelez le 09 81 27 14 18.
À budget égal, le 20e arrondissement reste le plus généreux en surface face à ses voisins immédiats. Le 11e (Bastille) et le 12e (Nation) sont plus chers, tandis que le 19e (Buttes-Chaumont) offre un profil proche du 20e.
| Critère | Paris 20e | Paris 11e | Paris 12e | Paris 19e |
|---|---|---|---|---|
| Prix m² moyen 2026 | ≈ 9 600 € | ≈ 11 000 € | ≈ 10 200 € | ≈ 9 400 € |
| Surface pour 500 000 € | ≈ 48 m² | ≈ 42 m² | ≈ 45 m² | ≈ 49 m² |
| Ambiance | Villages, mixité | Animé, branché | Résidentiel | Familial, vert |
| Potentiel valorisation | Élevé | Stable | Stable | Élevé |
Ordres de grandeur indicatifs 2026 (moyennes, sources Notaires du Grand Paris / DVF) — variables selon le quartier et l'état du bien.
Comparez avec nos guides acheter dans le 11e Bastille et acheter dans le 19e Buttes-Chaumont, ou explorez l'ensemble des arrondissements depuis notre page acheter à Paris.
Cyril Legrand a fondé AppartParis en 2010, une plateforme qui met en relation les acheteurs avec des chasseurs immobiliers indépendants, titulaires de la carte professionnelle T et couverts par une garantie financière et une assurance RCP. Spécialiste de l'est parisien, il connaît finement les micro-marchés du 20e : la rareté de la Campagne à Paris, les copropriétés de Ménilmontant et les opportunités off-market de Belleville et Père-Lachaise.
Sa conviction : un achat réussi dans le 20e se joue sur l'accès aux biens cachés et sur une négociation rigoureuse, toujours côté acheteur, jamais côté vendeur. Échangez avec un chasseur du 20e ou appelez le 09 81 27 14 18.
Dernière mise à jour : 16 juin 2026
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